Trong các loại tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, bất động sản là loại tài sản dễ được chấp nhận nhất bởi gia trị cao và tính pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không có những rủi ro tiềm ẩn mà người đi vay phải chú ý.

Vay thế chấp là việc người vay phải giao lại quyền sở hữu tài sản của mình cho ngân hàng trong một thời gian nhất định để đổi lấy khoản vay. Trong thời gian đó, người vay vẫn có quyền giữ lại tài sản để sử dụng nhưng không có quyền chuyển nhượng, mua bán. Hai loại tài sản cá nhân được thế chấp thông dụng nhất hiện nay là xe ô tô và nhà, đất. Tuy nhiên, so với ô tô, việc vay vốn bằng bất động sản hay nói cách khác là vay bằng sổ đỏ, có nhiều ưu điểm hơn.

Ưu điểm của việc vay vốn bằng bất động sản

Nhiều người am hiểu lĩnh vực tài chính, ngân hàng đã chỉ ra 4 ưu điểm lớn nhất của loại hình vay tiền này là: 

Hạn mức vay cao, tuỳ thuộc vào giá trị bất động sản. Sau khi định giá, ngân hàng thường sẽ duyệt cho vay số tiền tương đương 70% - 80% giá trị bất động sản.

Lãi suất vay tương đối dễ chịu, thông thường vào khoảng 7%-9% trong 6 hoặc 12 tháng đầu tiên, các tháng tiếp theo sẽ dựa trên lãi suất cơ bản hoặc lãi suất cố định 24 tháng cộng với biên lãi suất giao động trong khoảng từ 3,5% - 5%.

Thời gian vay dài, có nhiều ngân hàng cho vay lên đến 25 năm nhưng thông thường thì là 15 đến 20 năm.

Thời gian phê duyệt khoản vay chỉ trong khoảng 3-4 ngày làm việc. Ngoài ra, các điều kiện liên quan khác cũng được xử lý linh hoạt. Thậm chí một số cá nhân, tổ chức có nợ xấu ở mức độ “chấp nhận được” cũng có thể vay thành công.

Điều kiện vay vốn bằng bất động sản

Để vay vốn bằng sổ đỏ, người vay phải đáp ứng các điều kiện vay cơ bản. Đầu tiên là trong độ tuổi lao động, tức là từ 22 đến 60 tuổi. Tiếp đến là sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và đất) hợp pháp, ưu tiên sổ chính chủ và người vay là chủ sở hữu duy nhất trên giấy chứng nhận. Thứ ba là chứng minh thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ. Thứ tư là có phương án và mục đích sử dụng khoản vay một cách rõ ràng. Tuy nhiên, điều kiện này thường chỉ được áp dụng triệt để với khách hàng doanh nghiệp còn với khách hàng cá nhân thì có thể linh động ở một mức độ nhất định. Cuối cùng là không có nợ xấu. 

Những rủi ro khi làm thủ tục vay vốn bằng sổ đỏ

Không phải ai cũng có thể đáp ứng tốt các điều kiện trên và thường sẽ xảy ra hai khả năng mang lại rủi ro khiến người vay không thể hoàn thành thủ tục. 

Đầu tiên là người vay không phải là người duy nhất đứng tên hay thậm chí còn không có tên trong giấy chứng nhận hoặc người đứng tên trên giấy chứng nhận đã mất. Nếu chỉ là một trong những người đứng tên, người vay cần phải có sự chấp thuận bằng văn bản của những người còn lại đồng ý cho người vay sử dụng giấy chứng nhận này để thế chấp vay ngân hàng. Văn bản xác nhận này phải có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Nếu người vay không có tên trên giấy chứng nhận, người có tên trên giấy phải làm thủ tục bảo lãnh vay ngân hàng và nếu phát sinh nợ xấu, người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ khoản vay và lãi suất theo luật định. Còn nếu người đứng tên trên giấy chứng nhận đã mất, người vay phải cung cấp được giấy chứng tử của người đã mất và văn bản khai nhận di sản thừa kế do cơ quan có thẩm quyền cấp. 

Rủi ro thứ hai là việc người vay có thể đã phát sinh nợ xấu trước đó. Nhiều người nghĩ nếu không khai báo các khoản nợ trước thì ngân hàng khó mà biết được. Trên thực tế, mọi giao dịch tín dụng đều sẽ được ghi nhận tại Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC) nên bất cứ khoản nợ quá hạn nào phát sinh là mọi ngân hàng, công ty tài chính đều có thể xác minh. Thông thường, với các khoản vay tín chấp, nếu khách hàng có lịch sử nợ xấu cấp 2, tức là trả nợ chậm từ 10 đến 90 ngày, thì khả năng vay gần như bằng không. Nhưng khi vay bằng bất động sản, nếu có nợ xấu cấp 2, thì khả năng vay được vẫn là rất cao. Nhiều ngân hàng chỉ thực sự cân nhắc và loại trừ khoản vay nếu khách hàng nợ xấu mức độ 3 trở lên, tức là quá hạn trả nợ từ 90 đến 180 ngày dù đã được cơ cấu lại khoản nợ.

Tất cả các ngân hàng ở Việt Nam đều cho vay thế chấp bất động sản nhưng các công ty tài chính thì rất ít, thậm chí nhiều công ty không cung cấp dịch vụ này. Trong trường hợp không thể thoả mãn các điều kiện của ngân hàng, người vay có thể xem xét việc vay cầm cố bất động sản, nôm na là cầm đồ bởi hình thức này không yêu cầu quá nhiều điều kiện như các ngân hàng. Tuy nhiên, khách hàng cần phải lựa chọn đơn vị cầm đồ uy tín để đặt vấn đề vì về cơ bản, đây vẫn là các giao dịch dân sự. Hiện tại, hệ thống cầm đồ lớn nhất Việt Nam là chuỗi cửa hàng F88 không còn cung cấp các khoản vay cầm cố bất động sản.